beklenen 7-7.8 lik deprem nedeniyle, yabanci ve yerli yatirimci istanbul'da daha dogrusu marmara'da emlaga yatirdigi parayi ya geri cekiyordur ya da yakin gelecekte geri cekebilir.
benzer risk, ege ve dogu akdeniz'de de var.
bizdeki emlagindan cektigi parayi,
1. derece fay hatti ustunde olmayan ve fiyatlari ayni ya da daha ucuz olan avrupa , amerika vs. gibi yerlere aktarabilir.
artik mahallemizin yerel emlakcisi icin, isler eskisi gibi kolay degil.
avrupali ve amerikali emlakci da sahada.. pesin degil, kredi ile alacaksan, cekecegin
mortgage ina kadar, vergine kadar yol gosteriyorlar.
cevremde londra'ya yakin yerlerden ev alan cok oldu.
yurt disi emlakcisi da, bizde gayrimenkule giden paralari, kendilerine cekmek istiyorlar.
gordugum kadariyla ingiltere, dubai , kibris basta olmak uzere hatiri sayilir derecede , amerikadaki evlerin tanitimi yapan turk emlakcilar da var sahada...
dunya globallesti.
internet cagindayiz. bilgiye cok hizli ulasiyoruz..
illa belli ulkeden alma devri bitti. sonucta ticaret bu.
depremde yikilma ya da rezerv alan ilan edilme riski olmayan , kirayi da doviz bazinda alma imkani olan , yurt disindaki evinden gelen , sterlin /dolar /euro bazinda aldigin kirayi ,
yurt icinde kirada oturdugun eve, tl bazinda odemek daha kârli ise degerlendirilir...
ezcumle;
2 sene oncesi gibi,
"hop ucuz kredi cikti, ali topu tut, ev fiyatina bu gece zam yapalim " modeli , artik calismayacaktir.
saticiya, " ucuz kredi cikti da, sana mi cikti? sen eve kafana göre zam yap diye mi cikti? "
deme bilinci olusacaktir, alici kanadinda.
alici uyandi.
2024 yatayda gecti ama 2025'de doviz bazli saglam dususler bekliyorum.
2022 'de 6 ayda bir verilen ucuz kredi marifeti ile olusturulan sunni köpük , 2025 ve sonrasi sönecektir, normal degerine geri donecektir.
obur turlu satislar daha da durur.
2023 sonlarinda( gecen sene bu zamanlar) gene boyle olusturulan panikle dolar kuru 27 civari iken ev alanlar, 2024'de dolar kuru 34 yapilinca yedikleri kazigi unutmadi.
2023 sonu ev alanlar, 2024 boyunca geri satamadigi gibi, birde doviz bazinda zarar etti 2024 boyunca.
ama nedense dillendirilmedi de..
kimse, ayranim ekşi demiyor..
yatirdigin parayi doviz bazinda eksiksiz geri kurtarip , geri yerine koyamayacagin yatirim tehlikelidir.
kâri gectim. evlerde araba gibi eskidikce, dolar bazinda para kaybettiriyor sahibine.
yeni degil, 20 senesini biliyorum, bu böyle..
israrla alim / satim kâr farkini tl bazinda karsilastiriyorlar.
$500k'dan daha ucuza manhattan'da loft, miami'de yazlik , ingiltere'de ev almak yerine,
pahali kalitesizligin ticari motto oldugu şu donemde , yikici deprem beklenen kadikoy'de , maltepe'de apartman dairesi alanin, aklindan geceni ve bu daireden beklentisini ise anlamak imkansiz...
2023'deki son buyuk depremde sifir binalarda yikildi, rezidanslarda yana yatti. boyle de bi durum var.
arap, rus artik almiyor. $300-500k dolarini fay hattina baglamiyor.
ayni fiyata ya da daha ucuzuna ingiltere, amerika, portekiz pazarini o da ogrendi.
yuruyerek iran sinirindan gelen afgan mi , yuzbinlerce dolara ev alip, piyasayi canli tutacak bu saatten sonra?
savas bitip, ukrayna yeniden inşa olunca, emlaga verilen paranin bir kismi da oraya kayacak.
yaptiklari en buyuk stratejik hata, ev fiyatlarini ucuz kredi marifeti ile bu sekilde suni olarak sisirerek, amerika, avrupa, dubai pazarlari ile rekabet sansini fiyat bazinda kaybettirmek oldu.
onlar verdikleri yasam kalitesi hizmetine gore cok ucuz, biz ise aldigimiz yasam kalitesi hizmetine ve reel olarak fiyat bazinda cok pahali kaldik.
mesnetsiz zam yaptirmak , boomerang gibi kendine döndü. simdi bu ucurdugu fiyattan satamiyor da..
2025 sonrasi bu fahis kiralarinda dusecegini dusunuyorum. rusun ukraynalinin arabin geri gitmesi, genclerin yurt disina tasinmasi , nufus artisinin cok azalmasi, fakir multecinin 50'sinin birden en ucuza buldugu kiralik tek evde kalmasi, icinde kiraci olan dairenin satilamamasi nedenleri ile bos kiralik daire sayisi artti.
gecen sene girenin kirasi pahali, yeni ev tutacak olanin kirasi ise daha dusuk olacak belki de..
bos kiralik ev sayisi ve bu konudaki rekabet arttikca, yuksek aidati odemek istemeyen mal sahibi, başta istedigi kirayi dusurup kiraci bulabilecek.
ve eve bi kez giren kiraci, artik 10 seneligine o evi baglayacak kanun geregi..
tum bunlari birlestirince, 2024 yatayda gecti ama 2025 de ev ve kira fiyatlari doviz bazinda dusecek.
ilgili piyasanin canlanmasi için ,
sık sık verilen dusuk faizli kredilerle veya bunun önden piyasaya salinan manupulatif dedikodusal kulaktan kulaga yayilan haberleriyle ilerleyeceklerine,
amerika ve avrupanin önüne gecmiş olan rekabetci olmayan fiyatlari, döviz bazinda düşürmeleri gerek.
şu an akil mantik dişi bir fiyatlama var.
londra'da, nyc'de degil ama istanbul' da yikici deprem bekleniyor.
ve hatta marmara'nin geneli, ege, dogu akdeniz'de bekleniyor..
en basta bildiklerimiz bunlar.
pandemiye kadar, onlarca sene kur artişlarina paralel giden emlak fiyatlarini, pandemi sonrasi kuru yatayda birakip(2022), 6 ayda bir verilen ucuz kredilerle şişirdiler.
ev fiyatlarini şişirince, kira fiyatlarini da şişirmiş oldular.
yabanci alişlarini geri getirmek ve avrupa/amerika/ kibris/dubai emlak piyasasi ile fiyat rekabeti sağlamak için kuru yukseltip, dusuk faizli konut kredisi vermeyi birakmalari gerek .
kuru yatayda tutup, düşük faizli konut kredisi dedikodularini piyasaya salip, yaprak kipirdamayan piyasada, satişlari sanki yüksekmiş gibi gösteren veriler yaratip, emlak fiyatlarini kasim ayinda, etik olmayan şekilde manipulatif yukselttiler.
almak isteyen , bu fiyatlarla dolandirildiğini bildiği için alamiyor, satmak isteyen ise psikolojik olarak fiyat kiramadiği için alici bulamiyor.
döviz bazinda avrupa, dubai ve amerika'nin önüne geçmiş olan fiyatlar tam bir komedi ve sistem kilit şu an.
emlak piyasasi, daha da yanliş yönetilemezdi herhalde..
ucuz kredi manupulasyonlari ile fiyat şişirme yapmasalardi , sistem kendi kendine tikir tikir gidiyordu pandemiye kadar.
boş kiralik ev sayisinda hizli bir artiş var.
alici dolandirildiğini artik çaktiği için parasi varsa bile alamiyor, bu yuzden satici alici bulamiyor, bu kira seviyeleriyle de mal sahibi kiraci bulamiyor...
daha da oynanip bozulamazdi, pandemiye kadar onlarca senedir , gayet düzgün ve yolunda giden emlak sektörü sistemi..
bir gecede müteahhit olup, gayet kalitesiz binalar inşa edenler mi ararsin, fay hatti üstünde pahali kalitesizligin motto olmasina mi yanarsin...
gecen sene bu aylarda, yani 2023 sonunda da cikarilan bu manupulatif haberler sonucu, panik ve fiyatlar artacak korkusu ile dolar kuru 26-27 iken ev alanlar, 2024 boyunca kur 34 olunca saglam kaziğa oturdular, döviz bazinda zarar ettiler ..
yani bi çesit dolandirilmiş oldular ..
2023'de kur 27 iken aldiği evi, 2024'de 34'den fiyatlayip geri satamadi da...elinde patladi ev.
ama kimse ayranim ekşi demez...
daha da bozulamazdi sistem..
ellemeseler, serbest piyasaya ucuz kredilerle ile surekli mudahale etmeseler, kuru baskilamasalar, en az 5 sene suyu akişina biraksalar, ucuz kredi dedikodularini piyasaya salarak fiyatlari köpürtmeseler, sürekli yeni düzenleme getirmeseler, alici da satici da dolar bazinda zarar etmeyecek.
malum ocak ayindan sonra, senede 2-2.5 kiranin tamamini kira geliri vergisi olarak verecek , yatirimci mal sahibi..
bi de istanbul depremi öncesi, alel acele cikarilan rezerv alan yasasindaki yeni düzenleme var..
şu ortamda, bu fiyatlarla ev almak poker ya da rulet masasinda oynamak gibi..
hatta rus ruleti bile denebilir, eve bu fiyatlari gömmeye.
dile kolay $500-600k'lar isteniyor, 7-7.8 lik deprem beklenen sehirde , apartman dairelerine.
git central park manzarali loft al bu fiyata..green card'i bonusu.
ya da ingilterede 2 tane al. birinde otur, digerinden sterlin bazinda kira al.
Doganlar kadar ölenler var.
Normal yolla ölenler var, depremde ölenler var.
Beklenen cok buyuk depremler var.
7'nin üstünde deprem bekleniyor marmara'da misal.
Nufus ureme hizi cok azaldi.
Kolay kolay cocuk yapmiyor artik insanlar.
Ve okumus yeni nesilde yurt dişina taşinan ve ordan ev alan cok.
Yabanci gelmiyor artik.
Cunku enflasyonda dunya 1. si.
Hatta katardan sonra en pahali ikinci ulke secildi.
Yabanci ucuz diye gelmişti bi dönem.
Şimdi pahali diye geri gidiyor.
Ev talebi azaldi ve azalacak .
Emlak "yatırım" olarak balon sayılabilir olsa da, gerçekte o kadar balon değil. Her depremde insanların konuta ihtiyacı daha fazla artıyor. Evinden ayrılan her gencin konuta ihtiyacı var. Her sığınmacı yurda girdiğinde, ateşe atılmış bir odun oluyor. Bir de enflasyon durumu var. (Para zaten erimiş) Fiyatlar bir daha aşağıya inmez. Ülkenin genel durumunun ve ekonomisinin düzelmesi lazım. inşaat dışında da üretimin ve refahın artması lazım. Yatırımların betona değil üretime gitmesi lazım.
doğal kauçuktan sanırım. zira yukarıdaki bazı arkadaşların dediklerini ben 2014 yılından beri söylüyordum ancak her defasında yok artık dediğim rakamları gördü. olmaz dediğim seviyelere ulaştı. emlak balonu falan değil türkiyedeki emlak fiyatları sürekli yükseliyor çünkü arz talep dengede değil. arz ihtiyacın çok altında.
2024'u yatayda geciren piyasa, 2025 ve sonrasi dususe gececektir düz mantik geregi.
deprem bölgesi istanbul'da, izmir'de apartman dairesine, 20 milyon veren, bunun 600 bin dolar civari oldugunu ne derece fark ediyor bilmem..
1.derece fay hatti üstünde, yikici deprem beklenen istanbul'da ya da genel olarak marmara ya da ege'de , kim yuzbinlerce dolari risk ediyorsa , cok ciddi bir risk alma bu.
rulet masasinda ki , riske benzeyen dev bir risk..
yeni binalar 10-15 kat üstü.
en az 50+ daire var.
bu parayla arsa payini aliyorum desen, yikilan binada sana ne arsa payi kalacak, o kadar kucuk mt2'lerde?
son buyuk depremde rezidanslarda yikildi, sifir binalarda..
senin bina yikilmasa, şehrin gerisi yikildiktiktan sonra sana ne faydasi olacak?
özellikle genç, calisan , tercihen okudugunu anlayabilecek düzeyde ingilizce bilen ve saglikli bireyler için, buralarda ev almakta hicbir mantik kalmadi artik.
oturmak içinde, yatirim içinde..
istanbul ve ankara'da buyuk otellerde, bu kasim ayi boyunca epeyce bi ingiltere ve dubai de satilik proje tanitimlarinin ilanlari var insta'da..
matematik bilenlerin de kolayca hesaplayacaği gibi burdaki ile ayni ya da daha az parayi yatirip, deprem riski olmayan ingiltere'de yeni bir projede peşin ya da kredi ile ev alip, sterlin cinsinden kiraya verebiliyorsun.
dubai'yi henuz hesaplamadim.
ne olacak canim, alti ustu 10 milyon dediğin para , hiç az degil, miami'de de kolaylikla ev alabileceğin $300k civarina tekabul ediyor.
bu $300k'yi yatirdiğin yatirimin içinde, ucuza oturan kiraci yoksa ve yeni sifir kiraci koyacaksan,
max kira getirisi 40-50 bin/ay.( 2025 ocaktan sonra, bunun içinden, senede 2-2.5 kira vergiye gidecek)
5 milyonluk eve yatirdiğin, ($150k , dolar kurunu 34 civari dusunursek) , kira getirisi ayda max.25 bin civari.
kiraci aidatlari ödemezse, üstüne kalan cok buyuk aidat yükü de cabasi.
aidatlarin geldiği nokta ortada.
hele de ocak ayindan sonrasi...
$500k+' i buyuk deprem beklenen istanbul, izmir, bodrum'a baglayanlar var.. o parayi verdiren psikolojiyi irdelemek cok zaman alir.
manhattan'da central park'in orda daha ucuza loft aliyorsun bu parayla.
bu yatirimdan vazgectim, evi satayim, ana parami geri alayim desen , satmak , ana parayi geri kurtarmak aylar , belki yil aliyor.
yetmiyor, evi aldiktan 5 sene içinde satmiş isen, kârdan gelir vergisi ödüyorsun.
oysa ki, ne kâri, cogunlukla döviz cinsinden zararda oluyorsun, sifir olarak aldiğin ev eskiyip araba gibi degeri düştükçe..
diğer risk faktörleri : yabanci alişlari artik dibin dibinde.
tam tersi, o da elindekini satmaya bakiyor.
ve sadece marmara , ege de degil, cogu bölgede ciddi deprem riskleri var. misal dogu akdeniz..
1.derece fay hatti üstündeki yuzey alanlari cok fazla.
birde yeni rezerv alan yasasi duzenlemesi var ki...
faiz düşüşlerinin ya da düşük faizli kredi çikmasinin, piyasayi zamlandirmayi birak, bu kez hareketlendirmeye gücü yetmez.
tüm bunlar, 2025 ve sonrasi için , emlak piyasasinin mustakbel falini anlamaya sanirim yetiyor.
ayvalık sarımsaklı tatil beldesinde kanalizasyonu olmayan pisliklerin kamyon kamyon vidanjörlerle sokaklardan çekilip denize atıldığı 30-40 yıllık 2+1 70 - 80 m2 dairelere yazılan rakamlar hayret edilcek cinsten. Satılık dairelere evlere 900 bin 1 milyon geneli öyle yazılmış. Alan varmı acaba alan olmadıktan sonra 2 milyon yazsan ne olcak
patlamaz mı. patladı tabi.
enflasyon %30 oldu ama konut fiyatları artmadı. demek ki %30 bi patlama kesin. tabi bitmedi.
son faiz indirimlerinden sonra beklenen hareketlenme de olmadı. millet sinek avlıyor hala.
Balonu oluşturan bizim kendi insanımızdır. iyi araştırmadan mal sahibi olmaya meraklı milyonlarca emekçi, ederinin kat kat üstünü o zengin insanlara çeşitli yalanlara kanıp alıyorlar. 3 sene sonrada ben bunu niye aldığım paraya satamıyorum oluyor. Birincisi kar etsin param diye emlak alınmaz. Sana lazımsa alınır. He paran var korkuyorsan erir diye. USD, EURO, ALTIN vs bunlarda tut paranı. Merak etme 10 sene o evin eskidiği kadar paran eskimez. He gerçekten sana bir mal lazımdır kendin oturacaksındır al ozaman. Onuda mahalle emlakçısı annecim, teyzecim, amcacım, cok ıyı fiyat kacırmayalım dedi diye gitip hemen alma. Once internetten bir araştır bir sürü site var. Siteleri tararken zaman kazanmak isteyenler, emlak arama motorlarına yönelebilirler örn https://tr.flatfy.com/ Onlarda tüm sitelerdeki ilanlar çıkıyor. Para kolay kazanılmıyor kimseyi sevindirmeyin. Bir de zengin adam asla ve asla malını satmaz. Ne zaman satar çok iyi kar yakaladıgını dusununce. Ozaman da satar hemen benzer malı ucuza yakalayıp karıda bir güzel afiyetle yer. ister business ne, ister başka bir şey. Ama alıcı elindekinin PARA olduğunu bilmeli. Kolay kolay vermesin.
evet balon şişti ama faiz balonu şu an daha fazla şişti. yapısal ve sistemsel sıkıntıların sebep olduğu sorunları faiz ile çözeceğini zanneden bir cumhurbaşkanı yüzünden saçma bir seviyede olan faiz oranı ile şu an için yatırımlık ev almak tabii ki mantıklı değil.
bilgisiz birileri başta olunca ülkenin hali de bu!
ek: bir de hep parası olan taraftan bakıyorsunuz olaya ki siz de akp ile alışmışsınız buna! bir de nakit parası olmayan ve saçma kiralar ödemek istemeyenler var. onlar krediyle borçla ancak bir ev sahibi olabilirken mevcut faiz oranları ile fakir daha da fakir olacak! boşuna eyyy diye estiğine bakmayın, yandaşını yine zengin etti döviz, faiz derken...
yandım anam falan dedikleri yok, zikindirik bi anadolu ilçesindeyim 700.000 tl'ye bildiğin 2+1 vasat daireler peynir ekmek gibi gidiyor. ha sen ben alamıyoruz orası ayrı ama satılıyor. bir tane olan gidiyor ikinciyi alıyor.
inşaat sektörünün yaşadığı durumu yine en iyi yabancılar tanımlamış. inşaat sektörü feryatlar eşliğinde yandım anam diyor kur ve faiz yandığı yerden çekip yanmadığı yere neresi yanmadıysa.
henüz patlamadı çünkü faizler arttırılmıyor, bastırılıyor. bir yere kadar böyle sürecek faizler artmaya başladığında insanlar kredi çekemeyecek ve müteahhitler gümlemeye başlayacaklar.
emlak balonu falan yok. elde taş gibi duran ama satılamayan taşınmazlar var. bu bile bile lades demek. dünyada da bu işler böyle yürüyor. emlak piyasası talebe yetişemez. fiyatlar yükselir. buna ağzı sulananlar hemen üretime başlarlar bu kez istenenden çok miktarda üretim olur. beklenirki eldeki stoklar bir şekilde eritilsin.
eğer stoklar eritilmezse türkiye bankaları bir anda emlak zengini olabilir, el koydukları taşınmaz teminatlarıyla.
