konut fiyatı hesaplarken konutun 20 yılda (240 ay)ne kadar kira getireceğine bakılır.
örnek 1: evin 1 aylık kirası: 1000
evin satış değeri: 1000 x 240: 240.000
örnek 2: evin 1 aylık kirası: 1500
evin satış değeri: 1500 x 240: 360.000
bu hesap kesin doğru demiyorum ama aşağı yukarı doğru çıkıyor.
Benim bildiğim 20 yıl bir yatırımın geri dönüşü için uzun bir süre. Fiyat hesaplarken 10 yıl en fazla 15 yılda yatırımın kendini çıkarması lazım. Gerçi 20 yıl bile olsa bizim buradaki evler ortalama 650 lira 650*240 =156000 ev fiyatları 180bin 300bin tl arasında değişiyor. Ülkede emlak balonu olduğu aşikar.
1. şöyle bir formul var: oran = konut fiyati / (kira getirisi x 12)
dünyanın en saygın ekonomistleri ve finans kuruluşları, düzgün ve makul bir ekonomide bu oran 16 olmalı diyor.
ankara da bu oran benim gözlemlediğim kadarıyla bazı semtlerde 26,25 ve daha üstü.
2. ayrıca, kira getirisini yıllık faizle de kıyaslayabilirsiniz. yine ankara'da 315000 liralık bir ev 1000 liraya kiracı bulurken (bir kaç ay boş tutarsanız belki daha yüksek kira alabilirsiniz ama yine siz zarara girersiniz) aynı paraya banka en az 1500 faiz veriyor. dolayısıyla ankara'da konut fiyatları haddinden fazla diyebiliriz.
kısacası ankara ve istanbul formüllere uymuyor. emlak balonu da bu olsa gerek.
Sık kullanılan 3 tip yöntem varmış. 1. Maliyet yöntemi, 2. Kira çarpanı yöntemi, 3. Karşılaştırmalı yöntem. Maliyet yönteminde metrajlar ve birim fiyatlar üzerinden hesaplama yapılıp piyasa talebi tam olarak dikkate alınmadığı için kafadan bu yöntemi eliyoruz. Kira çarpanı yöntemini uygulamak için önce elindeki evin kira değerini bilmen lazım. Bunun içinde 2 yol var. Gtünden bir kira rakamı sallayıp ilana koyup kiracı bekleyeceksin, arama olmuyorsa her 3 ayda bir fiyatı %10 , %10 düşüreceksin. Aramalar gelmeye başladığı zaman diyeceksin ki aha bu evin kirası buymuş. Ya da ikinci yöntem aynı mahalledeki benzer özellikteki evlerin kira ortalamasını alıp kira fiyatını bulacaksın ama bunu yaparken karşılaştırmalı yöntem kullanmış oluyorsun, yani bu yöntemi de eliyorsun.
Karşılaştırmalı yöntemde aynı mahallede, yakın yaşlarda, yakın katlarda, sosyal aktivite özelliklerine göre bütün yapıları alıyorsun bunların m2 fiyatını bulup onunda ortalamasını alıp çıkan değeri evinin toplam m2 ile çarparsın. Aha bu da karşılaştırmalı yöntem olmuş olur. Pekii bir evin en az 3 ay ilanda beklediğini düşünürsek zam yapmasan bile 3 ay önce ilana koyduğun fiyatla şimdiki fiyat arasında da fark olmuş olacak. işte burada da reel değer analizi devreye girecek.
