1. şöyle bir formul var: oran = konut fiyati / (kira getirisi x 12)
dünyanın en saygın ekonomistleri ve finans kuruluşları, düzgün ve makul bir ekonomide bu oran 16 olmalı diyor.
ankara da bu oran benim gözlemlediğim kadarıyla bazı semtlerde 26,25 ve daha üstü.
2. ayrıca, kira getirisini yıllık faizle de kıyaslayabilirsiniz. yine ankara'da 315000 liralık bir ev 1000 liraya kiracı bulurken (bir kaç ay boş tutarsanız belki daha yüksek kira alabilirsiniz ama yine siz zarara girersiniz) aynı paraya banka en az 1500 faiz veriyor. dolayısıyla ankara'da konut fiyatları haddinden fazla diyebiliriz.
kısacası ankara ve istanbul formüllere uymuyor. emlak balonu da bu olsa gerek.
Benim bildiğim 20 yıl bir yatırımın geri dönüşü için uzun bir süre. Fiyat hesaplarken 10 yıl en fazla 15 yılda yatırımın kendini çıkarması lazım. Gerçi 20 yıl bile olsa bizim buradaki evler ortalama 650 lira 650*240 =156000 ev fiyatları 180bin 300bin tl arasında değişiyor. Ülkede emlak balonu olduğu aşikar.
konut fiyatı hesaplarken konutun 20 yılda (240 ay)ne kadar kira getireceğine bakılır.
örnek 1: evin 1 aylık kirası: 1000
evin satış değeri: 1000 x 240: 240.000
örnek 2: evin 1 aylık kirası: 1500
evin satış değeri: 1500 x 240: 360.000
bu hesap kesin doğru demiyorum ama aşağı yukarı doğru çıkıyor.
